De Nederlandse overheid heeft de fiscale regels voor de hypotheekrenteaftrek zo aangepast, dat er bij nieuwe hypotheken direct afgelost moet worden. Maar een alternatief is ook denkbaar.

In reactie op de kredietcrisis en de crisis op de Nederlandse huizenmarkt zijn de regels voor de hypotheekrenteaftrek aangepast. Voor nieuwe hypotheekleningen geldt sinds 2013 dat je alleen in aanmerking komt voor de hypotheekrenteaftrek als een lening minstens annuïtair wordt afgelost.

Met dit middel wil de overheid voorkomen dat huiseigenaren in de toekomst bij een eventuele nieuwe prijsdaling op de huizenmarkt, last krijgen van hypotheekleningen die hoger zijn de waarde van de woning. Dat probleem speelt momenteel nog bij naar schatting anderhalf miljoen huishoudens.

Hypotheeklening die meebeweegt met waarde huis

Dirk Schoenmaker, dean van de Duisenberg school of finance en hoogleraar financiën, banken en verzekeringen aan de Vrije Universiteit, pleit in dit verband voor een alternatieve hypotheekvorm, waar onder meer de Amerikaanse nobelprijswinnaar Robert Schiller onderzoek naar heeft gedaan. Hierbij stijgt en daalt de waarde van de hypotheek mee met de waardeontwikkeling van de woning.

“Je moet zoiets in een neutrale of stijgende markt invoeren. Dus banken zouden nu over zo’n product moeten nadenken, zodat het over twee jaar beschikbaar kan zijn op de Nederlandse markt”, aldus Schoenmaker tegenover discussieplatform Me Judice.

Bank krijgt overwaarde woning in incasseert verlies bij prijsdaling

Maar hoe werkt dit precies? Idee is dat de huiseigenaar bij de koop van de woning 10 tot 20 procent eigen geld meebrengt en de rest financiert met een hypotheeklening, die dus 80 procent van de aankoopwaarde bedraagt.

Daarna is het idee dat de stijging of daling van de waarde van de woning gevolgd wordt via een plaatselijke prijsindex - dus zoiets als de jaarlijkse WOZ-waardebepaling. Hierbij blijft de hoogte van de hypotheekschuld constant op 80 procent van de geschatte waarde van de woning.

Stijgt de huizenprijs, dat stijgt dus ook absolute hoogte van de hypotheek; daalt de huizenprijs, dan zakt ook de waarde van de hypotheeklening.

Dit heeft een aantal gevolgen: het risico van prijsstijgingen en - dalingen is voor de bank. Dus bij een prijsstijging krijgt de bank een claim op 80 procent van de hogere waarde van het huis en de bank pikt dus ook de overwaarde in. Bij een prijsdaling krimpt de hoogte van de hypotheek echter navenant, want dan kan de bank slechts een beslag doen op 80 procent van de lagere woningwaarde.

Rentebetaling

Ander belangrijk punt is wat er met de rentebetalingen gebeurt.  Denkbaar is een product waarbij de aanvankelijke rentelasten constant blijven, als bijvoorbeeld de rente automatisch daalt als de waarde van de hypotheeklening stijgt. Maar dat moet wel duidelijk worden afgesproken. Immers, als de rente voor langere tijd wordt vastgezet, zou je per saldo (meer) rente betalen over de hogere hypotheek,  als de waarde van de woning stijgt; en omgekeerd.

In ieder geval heeft het huis voor de koper geen beleggingswaarde meer en moet hij of zij bij aanvang meer eigen geld in de woning steken dan nu in Nederland gebruikelijk is.

Zie het volledige video-interview van Dirk Schoenmaker met Me Judice.

Oeps! We konden je formulier niet vinden.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl